Согласование и узаконение перепланировки квартиры.

Перепланировка квартиры.

При выборе и покупке квартиры большое внимание уделяется не только району, предполагаемого жилья, архитектуре дома, наличия парковочных мест, но и планировке жилого пространства. Как правило, если первые перечисленные факторы однозначны, то планировку квартиры хочется сделать максимально удобной для себя.

На сегодняшний день перепланировка жилого пространства нередкое явление.

Если вы решили изменить конфигурацию помещений, например, задумали демонтировать, перенести или возвести новые перегородки стен, сделать или заложить дверной проем, изменить функции помещений, расширить или объединить комнаты, то для этого потребуется официальное разрешение государственных органов для внесения изменений в технический паспорт жилого помещения и дальнейшего узаконения вашей собственности.

Давайте разберемся, какие моменты нельзя упускать при перепланировке квартиры.

Одно из жестких правил - нельзя выносить радиаторы отопления на лоджии и холодные террасы, запрещено сносить несущие конструкции здания (колонны, стены). А также возникнут проблемы при согласовании, если перепланировка квартиры приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания.

Обязательно уточните у застройщика (или ТСЖ) вашего дома о правилах установки наружных блоков кондиционеров (нарушение внешнего вида фасадов).

Важным критерием организации пространства являются габариты жилых помещений, жилая комната не должна быть площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,5 м, в противном случае Вам это не согласовать.

Запрещено объединять балконы, террасы, лоджии с комнатами, а также использовать данные помещения не по назначению (например, перенос на лоджию кухни).

Здесь разберем подробней

Одним из самых распространенных способов увеличения полезной площади жилого помещения является объединение лоджии или балкона с комнатой. В этом случае перепланировки, можно обозначить два варианта. Первый, облегченный вариант, заключается в утеплении балкона, демонтажа оконной и дверной рамы, при этом остается подоконная часть. Второй, более серьезная перепланировка, которая включает в себя, помимо утепления балкона, демонтаж подоконной части проема, после чего лоджия будет иметь функциональное назначение эркера.

Давайте подробно выявим, что и в каких случаях можно и нельзя.

Во-первых, многое зависит от вида конструкции жилого дома.

К примеру, у монолитно каркасных домов ограждающие конструкции (внешние – фасадные стены) являются самонесущими (не представляют собой несущие конструкции), поэтому в этом случае есть техническая возможность демонтировать подоконную часть проема. А также осуществить демонтаж порожка для совмещения в один уровень полов лоджии и комнаты (как правило, у данных типов домов, порожек выполняется из легких материалов и не является элементом конструкции дома).

У домов, выполненных из сборных (например, кирпичные) конструкций все гораздо серьезнее. В данном случае нужно точно знать, не является ли порожек частью несущей конструкции лоджии (очень часто порожек – монолитный пояс, который конструктивно несет нагрузку от балконной плиты). Если порожек – часть конструкции, его демонтаж осуществлять нельзя ( можно уровень пола поднять на одну отметку с порожком), что касается подоконной части – ее можно демонтировать.

Дома типовых серий (панельные) представляют самую сложную ситуацию в перепланировке. Здесь каждый элемент конструкции несет на себе определенные нагрузки, и демонтировать практически ничего нельзя в любом случае. Выход может быть только один, осуществить демонтаж только оконной рамы, не затрагивая подоконной части и порожка.

Во-вторых, существуют ограничения связанные с высотой этажа квартиры. Если квартира располагается выше 5-го этажа здания, и лоджия только одна, то в этом случае запрещается объединение комнаты и лоджии (это решение не соответствует противопожарным нормам). Но, если в квартире имеется две лоджии (балконы), то в этом случае разрешается объединять с комнатой один из них.

В-третьих, не допускается объединение лоджии с ванной комнатой, ни в каких случаях.

Обязательно нужно учесть несколько других факторов:

  • Если на лоджии или балконе имеется общий для дома эвакуационный проход, то объединение с комнатой невозможно.
  • Утепление балкона или лоджии, должно быть выполнено из негорючих материалов.
  • Остекление лоджии должно осуществляться , не нарушая общего вида фасада дома.
  • Перед планировкой уточнить, обязательность установки прозрачной перегородки (как правило раздвижной) на месте демонтируемого проёма.

Жилые комнаты должны быть обязательно с естественным освещением (наличие оконного проема). Перепланировку квартиры не узаконить, если в ней предусмотрено размещение санузлов и кухонных помещений над или под жилыми помещениями.

В однокомнатной квартире, где используется газ, нельзя объединять кухню со смежной комнатой без установки раздвижной перегородки, а также проводить газовый шланг к плите под мойкой. Будет не возможно узаконить, если вы организовали выход из санузла на кухню.

Нельзя использовать теплые полы от обще домовых систем отопления.

Нельзя выполнять перепланировку в домах, которые предназначены к сносу в ближайшие 3 года.

Для чего нужно узаконивать перепланировку?

Оформление перепланировки квартиры требует много свободного времени и сил, но это совершенно необходимо, для того чтобы в полной мере можно было распоряжаться своей собственностью.

Многие собственники жилья предпочитают проводить перепланировку, не согласовывая ее с регистрирующими органами, а потом имеют ряд проблем, например, при продаже или переоформлении на другого собственника. Да и госорганы могут узнать о незаконной перепланировке, например, соседи донесли или еще кто-то пожаловался. В этом случае вас обяжут оформить все изменения по закону, а если выяснится, что перепланировка не соответствует определенным нормам, то заставят все вернуть назад.

Согласование перепланировки.

Можно условно поделить на два типа согласований: первый это согласование по эскизу перепланировки, второй по проекту.

Перепланировка по эскизу это самый простой вариант, в этом случае вам не требуется проектной документации, которую нужно заказывать в проектной фирме, а достаточно на плане от БТИ внести свою перепланировку. Согласования по эскизу можно использовать в таких случаях, если вы задумали разобрать или установить перегородку, перенести сан приборы в пределах старых габаритов санузла, заложить дверной проем, и другие несерьезные изменения.

В случае, если вы решили затронуть несущие конструкции (например, сделать проем в несущей стене) или изменить конструкции полов, то вам необходимо будет заказать проект. Проект может выполнять любая организация, будь то частная или государственная, выбор за вами.

После того как у вас на руках появился эскиз или проект вашей перепланировки, приступайте к согласованию с противопожарной, газовой, санитарно-эпидемиологической и другими службами, все зависит от характера планировки.

После всех согласований обращаетесь в Департамент строительства и архитектуры, где вы должны предоставить:

  • проект перепланировки с положительными заключениями всех нужных служб
  • подписи на согласие перепланировки всех, проживающих в квартире
  • технический паспорт вашего имущества
  • все правоустанавливающие документы

В течение 45 дней после обращения в департамент, администрация вам выдаст разрешение или мотивированный отказ на создание вашей планировки квартиры.

Совет: Как вы видите, процесс "узаконивания перепланировки" очень трудоемкий, поэтому лучше его доверить специалистам.Наша компания предоставит полный комплекс услуг от дизайн проекта интерьера и ремонта квартиры до согласования и узаконивания перепланировки.

НАЗАД

Михаил Зимин в городе Самара, RU на Houzz